Dachwartung: Kosten der Inspektion und Pflichten für Eigentümer

Preise für Inspektion, Vertrag und Zubehör

Für die Sichtkontrolle am Einfamilienhaus samt Protokoll sind ein bis zwei Stunden anzusetzen; der Preis beträgt 2026 üblicherweise zwischen 150 und 350 Euro. Werden Kleinigkeiten gleich mit erledigt (ein paar verrutschte Ziegel, eine lose Firstklammer), steigt er auf zwischen 300 und 800 Euro. Wer einen Wartungsvertrag mit festem Jahrestermin abschließt, zahlt zwischen etwa 250 und 500 Euro im Jahr, häufig mit Anfahrt.

Die Reinigung der Dachrinne kostet zwischen 100 und 250 Euro, sofern sie nicht im Vertrag steckt. Eine Drohne bringt bequem Bilder, zeigt aber weder, ob ein Anschluss wirklich schließt, noch, ob ein Ziegel fest liegt. Für ein tragfähiges Protokoll muss der Dachdecker selbst aufs Dach, wenigstens aufs Gerüst und in den Dachboden.

Inhalt einer Dachkontrolle

Bei der Deckung sieht der Fachmann nach zerbrochenen, verschobenen oder losen Ziegeln, nach First- und Ortgangsteinen, Sturmklammern, Schneefang und Bewuchs. Zu den Anschlüssen zählen Kamin, Gauben, Dachfenster, Lüfter sowie die Befestigung von Antennen und Solarmodulen. In Kehlen und Rinnen achtet er auf Laub, Rost und Gefälle, bei den Fallrohren auf freien Ablauf.

Der Blick von innen verrät eindringendes Wasser: Verfärbungen an Sparren und Lattung, durchfeuchtete Dämmung, Schimmel, Spuren von Tieren. Beim Flachdach konzentriert sich die Kontrolle auf Abläufe, Notüberläufe, Nähte und Randanschlüsse. Das Fotoprotokoll hält den Zustand fest und ist bei einem Schaden ein wichtiger Beleg gegenüber Versicherer und Geschädigten.

Wie oft ist eine Wartung sinnvoll?

Für das Steildach am Einfamilienhaus hat sich ein Termin im Jahr eingebürgert, am besten im Herbst, wenn das Laub gefallen ist und die Stürme noch ausstehen. Mehr Zuwendung brauchen Flachdächer: DIN 18531 widmet der Instandhaltung einen eigenen Teil, und ohne regelmäßige Pflege soll kein Flachdach bleiben. Zwei Kontrollen pro Jahr sind verbreitet.

Gerichte legen bei Gebäuden mit Gefahr für Passanten strenge Maßstäbe an. Das Oberlandesgericht Köln verlangte eine Prüfung mindestens einmal im Jahr und nach schweren Unwettern, durch zuverlässige Fachleute und nicht nur als oberflächliche Sichtprüfung (Urteil vom 5. Februar 2004, 12 U 112/03).

Haftung des Eigentümers

Wenn sich ein Teil des Gebäudes löst und Menschen oder Sachen trifft, steht der Grundstücksbesitzer nach § 836 BGB in der Pflicht, sobald Errichtungsfehler oder schlechte Unterhaltung die Ursache sind. Befreit wird er nur durch den Nachweis, dass er die erforderliche Sorgfalt walten ließ. Gerichte vermuten bei einem Ziegel, der im Sturm abstürzt, zunächst einen Mangel am Dach.

Zum Gegenbeweis hilft eine dokumentierte, regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb plus eine Windsogsicherung der Deckung nach Fachregeln. Auch ein Verkäufer bleibt nach § 836 Absatz 2 BGB ein Jahr lang verantwortlich, falls er Pflichten verletzt hat. Für das selbst bewohnte Einfamilienhaus tritt meist die private Haftpflicht ein, bei Vermietung die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Wohngebäudeversicherung und Obliegenheiten

Die Wohngebäudeversicherung zahlt bei Sturm gewöhnlich ab Windstärke 8 (etwa 62 km/h). Laut Musterbedingungen des Versicherungsverbands sind Versicherte gehalten, versicherte Sachen immer in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, Dächer ausdrücklich eingeschlossen, und Mängel unverzüglich zu beheben.

Verstoßen Sie dagegen, kann der Versicherer je nach Grad des Verschuldens kürzen oder gar nicht zahlen. Mit einem Wartungsprotokoll weisen Sie nach, dass das Dach vor dem Sturm einwandfrei war. Zeigen Sie Schäden sofort an, machen Sie Fotos und sichern Sie das Dach vorläufig, bevor Regen Folgeschäden verursacht.

Dachwartung in Norderstedt: Bäume, Flachdächer, Wind

Windzone 2 gilt für Norderstedt, Windzone 3 für das angrenzende Quickborn im Kreis Pinneberg. Nach Herbst- und Winterstürmen sind lockere First- und Randziegel, abgehobene Bleche und gelöste Rinnenhalter die häufigsten Mängel. Stehen Bäume am Haus, sammelt sich im Herbst Laub in Rinnen und Kehlen; dort sind zwei Kontrollen im Jahr angebracht.

Große Gewerbeobjekte wie in Nettelkrögen, Nordport und Stonsdorf sowie das Neubauquartier Grüne Heyde, in dem laut Gestaltungshandbuch überwiegend flach geneigte Dächer als Gründach oder mit Solaranlage entstehen sollen, zeigen: Dächer mit Abläufen, Begrünung und Technik verlangen regelmäßige Pflege. Steigen Sie nicht selbst hinauf. Dachdecker sichern sich ab drei Metern Absturzhöhe, und für Arbeiten vom Dach aus sind nach § 32 der Landesbauordnung sichere Vorrichtungen wie Sicherheitsdachhaken anzubringen. Die Arbeitskosten der Wartung können Sie nach § 35a EStG zu 20 Prozent absetzen, höchstens 1.200 Euro im Jahr.